相続不動産の売却の流れ
相続した不動産を売却する流れは大きく下記のような流れとなります。
(1)相続手続きの完了
遺産分割協議書をまとめる
相続人全員の合意を前提に、遺産分割協議書を作成する必要があります。
名義変更を行う
法務局にて名義変更を行う必要があります（所有権移転登記）。
(2)相続税に関する確認を行う
- 亡くなった方の不動産について小規模宅地等の特例を使う場合には、相続税の申告期限（亡くなった日の10か月後）までにその土地を売却すると、80％の減額が使えず、50％の減額になってしまうことがあります。
ですから、納税対策も考えて専門家に相談する必要があります。 - 小規模宅地等の特例は、80％の減額となりますから重要な税金対策であることは間違いありません。
(3)土地の境界線や境界杭を確認する
境界線が確定していない物件を売買することはできません。
敷地の境界が不明確で境界標の設置が必要な場合は、事前に測量を行う必要があります。
登記簿売買になる場合もありますので、土地売却の際に必ずしも事前に測量する必要はありません。
(4)不動産会社による査定
- 不動産会社にも強みや得意分野がありますので、相続不動産を売却したい方には当センターが適切な不動産会社をご紹介させていただきます。
(5)売却物件の告知
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不動産の仲介手数料は成功報酬制で、売却先を決めた不動産業者に支払う形となります。
この仲介手数料については、売却金額に対し3％＋6万円となります。
(6)売買契約の成立
- 所有権の移転が必要となりますので、司法書士が必ず対応する形となります。
遺産分割を行う前に、売却する場合
相続財産を分割する前に売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
この場合、居住している相続人は小規模宅地等の特例を使うことができます。
