宅地の評価
数ある相続財産のなかでも大きな割合を占めるのが「宅地」とされており、その評価は土地の形状や利用状況などに基づいて判断を行う必要があるため、適切な額を算出しなければなりません。
宅地の評価は不動産評価に関する専門的な知識や経験のみならず、対象となる土地の地域事情にも習熟している専門家に依頼したほうが確実だといえるでしょう。
宅地を評価する際には実勢価格や固定資産税評価額など、基準となるいくつかの価格があります。どの評価方法を用いるかについては遺産分割協議にて相続人同士で決定することも可能です。
ただし、相続税申告においては一定のルールに沿って評価額を計算を行う必要があります。
こちらでは相続税申告の際に必要な、宅地の種類によって異なる評価方法についてご説明いたします。
自用地の評価
自用地とはご自身が所有かつ使用している宅地（更地）のことで、市街地的形態を形成する地域の宅地については「路線価方式」を用いて評価します。
なお、それ以外の宅地については「倍率方式（固定資産税評価額×倍率）」により算出することになります。
| 自用地の評価＝路線価値×奥行価格補正率×地積 |
貸宅地の評価
貸宅地とは建物を建築して使用する目的で第三者に貸している土地のことで、通常賃貸の場合には【自用地評価額×（１－借地権割合）】という計算式で評価を行います。
その他の場合についての評価方法は以下の通りです。
- 相当の地代を収受、権利金はなく地代相当の支払いを維持している場合
| 【貸宅地の評価＝自用地としての評価額×80％】 |
- 土地の「無償返還の届出」を提出している場合
| 【貸宅地の評価＝自用地としての評価額×80％】 |
貸家建付地の評価
貸家建付地とは貸家の敷地用に使われている宅地、つまり所有する土地に建築した家屋を第三者に貸し付けている土地のことを指します。
貸家建付地の評価は【自用地評価額×（１－借地権×借家権割合）】で算出します。
貸家建付借地権
貸家建付借地権とは貸家（アパートなど）が建っている土地を借りる権利のことで、以下の計算式を用いて評価を行います。
| 【貸家建付借地権の評価＝自用地評価額×借地権割合×（１－借家権割合）×賃貸借割合】 |
なお、使用貸借によって借り受けた、または貸し付けられた宅地などについての評価額はゼロとなります。
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